すべての所有者に義務づけられている登記は、お客様の財産を守るための大切な手続きです。
弊社では下記の「土地登記」及び「建物登記」の申請業務を取り扱っております。
主な土地の登記手続き
土地表題登記・土地地積更正登記
ご所有地の隣に存在する国の土地や、市の所有する土地を払い下げる場合などに、そういった土地はいままで個人や法人の所有物となったことがないので、その土地を明示する地番が存在していないことがほとんどです。そこで新たに払い下げて自らの所有とする土地について、新たに地番をつけてその形状と面積を法務局に登録する手続きです。
たとえば、自分の家の建っている敷地に国の土地が入っていることがわかり、土地を売却するに際して困っている場合など、国の土地を払い下げしたあと、土地表題登記をおこない、既存の自らの土地と一括で売却することにより、資産価値が下がらずに売却をスムーズに行うことができます。
土地分筆登記
ご所有地の一部分について売却をする場合などに、その分割した形状と各面積を法務局に登録する手続きです。
たとえば、自分の所有地の一部分に息子夫婦の家があるが、所有地を売却してマンションに移りたいと考えている場合などに、一部を分筆してからその部分を売却する際に必要な手続きです。
土地合筆登記
ご所有地について、数筆の地番となっているような場合、すべての登記面積を合算し、１筆の地番にまとめてその面積を登録する手続きです。
たとえば、ご自分の家の敷地をして一括で利用しているような場合、管理する上で簡単にするために、１筆の地番にまとめることができます。
土地地目変更登記
登記簿には地番・所在・地目・地積の項目があります。その地目とは、建物のある土地は宅地というように法律で規定された地目というものがあります。現況の利用状況に変更があった場合にはその地目に変更が生じますので、変更があったことを法務局に申請する義務があり、その登録手続きが土地地目変更登記となります。また、もともとその地目に間違いがあった場合には、それを本来の正しい地目に是正する登録手続きができ、それを土地地積更正登記といいます。
たとえば、宅地の一部分について、自己の所有地だけど実際には道路として提供している部分がある場合、その部分を分筆して、地目を公衆用道路という地目に変更することにより、固定資産税は道路に課税されませんので、その次に課税年度からは、その部分だけ節税をすることが可能になります。
主な建物の登記手続き
建物表題登記
建物を新築した際に、建物の所在位置と面積を法務局に登録する手続きです。
この登記は、建物を新築してから１ヶ月以内に申請するように規定されています。
建物表題部変更・更正登記
建物を増築した際や一部分を取壊した場合、または住居している敷地内に登記簿に登録されている倉庫等を取壊しした際には、登記簿を現状に合致させるために、変更後の建物の所在と面積を法務局に登録する手続きです。
この登記は建物を増築してから１ヶ月以内に申請するように規定されています。
建物滅失登記
住み替えなどでそれまで住んでいた住居を取壊しした際には、その建物の登記記録を削除するために、法務局に申請する手続きです。
この登記は建物を増築してから１ヶ月以内に申請するように規定されています。
登記を行う利点と義務
土地・建物は大事な資産です。土地について考えると、測量（境界確定測量）により自らの資産の範囲がはっきりとした場合、隣接地の人とは境界の確認書を締結しているので争いはありませんが、仮にまったく関係のない第三者が現れ、その一部は自分の土地だと主張された場合、または、隣接地の人が土地を売却し、その土地を購入した新たな隣接所有者が、以前に締結した確認書については前の所有者の間の契約であるから無効であり、その一部は自分の土地だと主張された場合など、どのように対処すればよいか大変困ってしまうことになるでしょう。そういった場合は、極論すると裁判にて解決をはかれば、自らに有利な書類がありますので、問題なく落着することと思います。しかし、それには多額の費用と無駄な時間を費やされてしまいます。
そこでもっと簡易に自らの土地の形状や面積を公に表示できる制度として、土地地積更正登記というものがあります。測量（境界確定測量）が完了した際に、同時にこの地積更正登記を法務局に申請することにより、自らの土地の形状と面積が記載された図面を法務局に登録することができます。この登録された図面は誰でも閲覧できるようになり、これにより広く一般に自らの資産の範囲を明示できるようになり、いわれない権利の侵害などについて、簡単に自らの権利を主張することができるようになります。
また、他の重要な側面として課税があります。土地にかかる固定資産税は、法務局に登録された各土地の面積を記載している登記簿を基準に計算されます。たとえば、測量（境界確定測量）をした結果、登記簿に記載されていた面積より、新たに判明した正しい面積のほうが数十坪も少ないという場合、毎年余分に税金を払ってしまっていることになります。こういった場合は、地積更正登記を行うことにより、登記簿に記載された面積を、測量により判明した正しい面積に是正することができます。これにより、次の年からは正しい税額となります。
このような登記手続きは、不動産登記法という法律で規定された手続きであり、上記の地積更正登記を行うかは所有者の任意となっています。（正しい面積が数十坪も多い場合には、任意の精度は助かるかもしれません。）
なお、建物を新築した際に行う建物表題登記などは、登記を行わなくてはならないと規定されています。
